Bedrijfsopvolgingsregeling voor vastgoedondernemingen

Bezit u vastgoed of een BV met daarin vastgoed, dan kan het aantrekkelijk zijn om dit ondernemingsgewijs te exploiteren. De zeer voordelige bedrijfsopvolgingsregelingen in de Successiewet (vrijstelling 100% / 83%) en de Inkomstenbelasting (doorschuiven belastingclaim) komen dan namelijk in beeld. Deze bedrijfsopvolgingsregelingen gelden immers alleen, indien en voor zover er een materiële onderneming wordt gedreven.

Bij vastgoed is er vaak discussie over het wel of niet aanwezig zijn van een onderneming. Recente uitspraken van Hof Amsterdam en Rechtbank Oost-Nederland maken dat weer eens goed duidelijk. In het eerste geval was slechts sprake van de verhuur van één omvangrijk vastgoed. Dat was (uiteraard) géén onderneming. Het tweede geval was spectaculairder. Daar was sprake van een voormalig makelaar, die:
  • 20 – 25 onroerende zaken verhuurde met een waarde van omstreeks € 6 miljoen;
  • grond aankocht, deze verkavelde en deze kavels te huur / te koop aanbood;
  • een notariskantoor kocht en dit verbouwde tot een ziekenhuisdependance, gevolgd door verhuur;
  • een bedrijfsverzamelgebouw bouwde;
  • woningwinkelpanden kocht en vervolgens woonunits creëerde;
  • werkzaamheden verrichte voor een bedrijf dat vakantiewoningen in Turkije verkoopt.

De Rechtbank oordeelde desondanks dat dit alles onvoldoende was om als onderneming te kwalificeren. Belanghebbende verrichtte naar het oordeel van de rechtbank:

  • te weinig arbeid (omvang);
  • verrichte geen werkzaamheden die normaal vermogensbeheer te boven gingen (kwaliteit) en
  • behaalde geen bovenmatig rendement (1%).

Wij menen dat de rechtbank te hoge eisen stelt. In eerdere jurisprudentie is namelijk al veel sneller een onderneming onderkend. Zo was iemand al ondernemer, die 18 kamers verhuurde en tevens schoonmaakte en zelf onderhoud verrichtte. En ook de praktijk leert dat structurele projectontwikkeling als ondernemingsactiviteit wordt gezien. We verwachten dan ook dat hoger beroep zal worden aangetekend en hopen dat dan meer handvatten worden verkregen voor de praktijk.

Wilt u weten of uw vastgoedactiviteiten kwalificeren voor de bedrijfsopvolgingsregelingen, neem dan contact op met een BDO-adviseur. Hij kan u helpen om zekerheid te krijgen op dit punt. Voor de volledigheid merken wij op dat er thans proefprocedures worden gevoerd over de vraag of de bedrijfsopvolgingsregeling ook moet worden toegepast op niet-ondernemingsvermogen. De vraag of sprake is van een vastgoedonderneming is dan niet relevant. Wij adviseren u echter om niet op één paard te wedden.

Bron: BDO